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Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable sur le revenu, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'exonérations selon la nature du bien ou votre situation personnelle.

Opérations concernées

Plus-values imposables

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé :

  • Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain)

  • Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple)

  • Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)

  • Échange de biens, partage ou apport en société.

À noter

la plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux (particuliers).

Plus-values exonérées

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l'acquéreur.

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations liées à la nature du bien cédé

  • Vente de la résidence principale (particuliers) et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)

  • Vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans.

    De plus, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente

  • Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2020

  • Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €

  • Bien détenu depuis plus de 30 ans

    Exonérations liées à la qualité de l'acheteur

    • Bien vendu à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2022)

    • Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2022)

    • Bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

    • Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l'intégralité du prix de cession par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

      Exonérations liées à la qualité du vendeur

      • Personne titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 10 815 € pour la première part de quotient familial pour l'année 2017 pour une cession effectuée en 2019

      • Personne résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 25 432 € pour la première part de quotient familial pour l'année 2017 pour une cession effectuée en 2019

      • Personne non résidente en France

        Calcul de la plus-value

        La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.

        Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous ne pouvez pas la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien (sauf exceptions).

        Prix de vente

        Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.

        Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

        Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

        Prix d'acquisition

        Bien acheté

        Si vous avez acheté le bien (ou bien acquis à titre onéreux), le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.

        Il peut être augmenté des frais suivants, sur justificatifs :

        • Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat

        • Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat

        • Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat

        • Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple).

          Bien reçu gratuitement

          Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

            Imposition

            Abattement

            La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

            L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.

            Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

            Durée de détention

            Taux d'abattement par année de détention

            Assiette pour l'impôt sur le revenu

            Assiette pour les prélèvements sociaux

            Moins de 6 ans

            0 %

            0 %

            De la 6e à la 21e année

            6 %

            1,65 %

            22e année révolue

            4 %

            1,6 %

            Au delà de la 22e année

            Exonération

            9 %

            Au delà de la 30e année

            Exonération

            Exonération

            Exemple :

            Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

            • Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % * 5) . Vous aurez ainsi un abattement de : 10 000 € * 30 % soit 3 000 €. Vous déclarerez alors en revenu 7 000 € ( 10 000 € - 3 000 €).

            • Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % * 5) . Vous aurez ainsi un abattement de : 10 000 € * 8,25 % soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € ( 10 000 € - 825 €).

            Abattement exceptionnel en zones tendues

            Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique en zones A ou A bis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

            La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

          • Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C - Simulateur

            • L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

            Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

            Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

            L'abattement peut ne pas s'appliquer si le vendeur et l'acheteur ont des liens familiaux (par exemple s'ils sont en couple).

            À savoir

            les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

            Taux d'imposition

            La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.

            Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

            Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, celui ci est calculé par le notaire). La taxe ne concerne pas les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

            À savoir

            vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information de l'administration fiscale , ainsi que sur le site impots.gouv.fr .

            Déclaration et paiement

            Formalités effectuées par le notaire

            Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

            • Démarches auprès de l'administration fiscale

            • Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer

            • Établissement de la déclaration

            • Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

            Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

            Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

            • Montant de la plus-value déclarée par le notaire

            • Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1ère cession d'un logement autre que votre résidence principale (particuliers).

            Pour effectuer votre déclaration de revenus (particuliers), vous pouvez consulter les documents suivants :

            Vous devez faire votre déclaration en ligne si votre revenu fiscal de référence (particuliers) est supérieur à 15 000 € et que vous avez un accès internet.

            Déclaration en ligne

            Vous devez utiliser le service en ligne suivant :

            Avant de valider votre déclaration préremplie en ligne, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter. Conservez les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l'administration.

            Déclaration papier

            Vous pouvez utiliser la déclaration papier uniquement si votre revenu fiscal de référence est inférieur à 15 000 € ou si vous ne pouvez pas faire la déclaration en ligne (absence d'accès internet par exemple).

            Vous pouvez utiliser la déclaration papier préremplie reçue entre mi-avril et début mai. Selon votre situation, il s'agit de la déclaration n°2042 (particuliers) ou n°2042 C (particuliers). La déclaration n°2042 RICI (particuliers) regroupe les principales réductions et crédits d'impôt.

            Si vous ne recevez pas d'imprimé ( 1ère déclaration (particuliers), changement d'adresse (particuliers), changement de situation familiale (particuliers)), vous pouvez déclarer en ligne (particuliers) ou télécharger les déclarations nécessaires à partir de début mai sur service-public.fr (particuliers) ou www.impots.gouv.fr.

            Certains revenus sont à déclarer sur une déclaration annexe. Vous pouvez également les télécharger en ligne.

            Les principales déclarations annexes sont les suivantes :

            Avant de signer votre déclaration, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter.

            Vous n'êtes pas obligé de joindre les pièces justificatives à votre déclaration papier sauf s'il s'agit de documents établis par vos soins (liste détaillée de vos frais réels par exemple). Toutefois, conservez les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l'administration.

              Où s'adresser ?

              Impôts Service

              Pour des informations générales

              Par téléphone

              0 810 467 687 (0 810 IMPOTS)

              Pour les particuliers (choix 2)

              Du lundi au vendredi de 8h à 22h et le samedi de 9h à 19h, hors jours fériés.

              Pour les professionnels (choix 1)

              Du lundi au vendredi de 8h30 à 17h30, hors jours fériés.

              Numéro violet ou majoré : coût d'un appel vers un numéro fixe + service payant

              Pour connaître le tarif, écoutez le message en début d'appel

              Depuis l'étranger : + 33 (0)8 10 46 76 87 (si votre opérateur autorise les appels vers des numéros spéciaux français)

              Service en charge des impôts (trésorerie, service des impôts...)

              Pour joindre le service local gestionnaire de votre dossier fiscal (les coordonnées figurent sur vos avis d'imposition et déclarations de revenus)

              Notaire

              Pour s'informer

              Pour en savoir plus

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