Colocation : quelles sont les règles ?

Une colocation est la location par plusieurs locataires d'un même logement constituant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous les colocataires et le propriétaire, ou de plusieurs contrats de location signés entre chaque colocataire et le propriétaire. Dans les 2 cas, la colocation obéit à des règles spécifiques. La location d'un logement à un couple pacsé au moment de la signature du contrat de bail ou à un couple marié n'est pas une colocation.

Un bail unique

Contrat de location

La signature d'un contrat de location (particuliers) est obligatoire.

Le bail doit être conforme à un contrat-type qui diffère selon que le logement est loué vide ou meublé .

À noter

si l'un des locataires ne signe pas le bail, il n'est pas considéré comme colocataire. C'est un simple occupant et il n'a pas de droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.

État des lieux d'entrée

Lors de l'entrée dans les lieux, un état des lieux d'entrée (particuliers) doit être effectué en présence de tous les colocataires et du bailleur (ou de l'agent immobilier).

Dépôt de garantie

Le bailleur peut demander le versement d'un dépôt de garantie (particuliers) lors de l'entrée dans les lieux.

À savoir

le dépôt de garantie est rendu par le propriétaire au dernier colocataire qui quitte les lieux après lui avoir remis les clés (sauf disposition particulière intégrée dans le bail).

Caution

Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire demander :

que chaque colocataire se dote d'une caution (particuliers), c'est-à-dire d'un tiers (personne ou organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges locatives lorsque le locataire ne le fait pas. L'acte de cautionnement doit alors mentionner le colocataire qui bénéficie de la garantie de la caution. La portée de l'engagement de la caution peut être modifiée par l'insertion d'une clause de solidarité dans le contrat de location ;
ou qu'une caution s'engage pour plusieurs colocataires. L'acte de cautionnement doit mentionner le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l'engagement de la caution.

Paiement des charges locatives

Les charges locatives (ou charges récupérables) (particuliers) sont payées au propriétaire sous la forme indiquée dans le contrat de location :

soit sous forme de provisions pour charges avec régularisation annuelle,
soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer.

Paiement par provisions

Le montant des charges récupérées par le propriétaire doit être justifié.

Provisions et justificatifs

Les provisions pour charges mensuelles sont exigibles sur la base :

des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges,
ou du budget prévisionnel, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.

Régularisation annuelle et justificatifs

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant :

le total des provisions déjà demandées par le propriétaire au locataire,
avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année.

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, il demande un complément.

Un mois avant la régularisation annuelle envisagée, le propriétaire doit communiquer au locataire :

le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...),
et le mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif,
et une note d'information sur le mode de calcul liés au chauffage et à la production d'eau chaude.

Sur demande du locataire, le propriétaire transmet le récapitulatif des charges du logement par mail ou par courrier.

Pendant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives.

Si la régularisation du paiement des charges n'a pas été effectuée dans l'année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.

Paiement par forfait

Le montant et la périodicité de versement du forfait doivent être inscrits dans le contrat de location.

Le forfait ne peut pas donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Le montant du forfait peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal (particuliers). Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges appliquées au précédent locataire.

Clause de solidarité

En cours de bail, les locataires doivent payer au propriétaire :

le loyer (le montant perçu de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement),
et les charges locatives.

Pour se protéger des risques d'impayés, le propriétaire peut insérer une clause de solidarité dans le contrat de location, c'est-à-dire une clause par laquelle les colocataires se déclarent solidaires ou s'engagent solidairement.

En présence d'une clause de solidarité

Conséquences en cas d'impayés

Lorsque le contrat de bail contient une clause par laquelle les colocataires se déclarent solidaires ou s'engagent solidairement, chaque colocataire et le tiers qui s'est porté garant pour lui (sa caution (particuliers)) sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer et charges locatives (particuliers)). Cela veut dire que chaque colocataire (et sa caution respective) s'engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas.

Conséquences en cas de départ d'un des colocataires

Lorsque l'un des colocataires donne son préavis au propriétaire pour quitter le logement, la colocation se poursuit avec les colocataires restants.

Le colocataire partant et sa caution restent engagés par la clause de solidarité durant les 6 mois qui suivent son départ du logement, à moins qu'un nouveau colocataire rejoigne la colocation et figure au bail dans ce délai.

Absence de clause de solidarité

Conséquences en cas d'impayés

Lorsque le contrat de location ne contient pas de clause par laquelle les colocataires se déclarent solidaires ou s'engagent solidairement, chaque colocataire (et sa caution) ne peut être poursuivi que pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives (particuliers) dues au propriétaire.

Conséquences en cas de départ d'un des colocataires

Lorsque l'un des colocataires donne son préavis au propriétaire pour quitter le logement, la colocation se poursuit avec les colocataires restants.

Le colocataire partant et sa caution sont libérés du paiement des loyers et charges :

à la fin de son préavis,
ou dès que le logement est occupé par un nouveau colocataire en accord avec le propriétaire.

Assurance du logement

Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).

Les colocataires peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement (particuliers).

L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le contrat de location.

À noter

les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Son coût (éventuellement majoré) est remboursé à chaque loyer.

Aide au logement (APL, ALS, ALF)

Chaque colocataire peut obtenir une aide au logement (particuliers) pour la part de loyer dont il est redevable, s'il remplit les conditions pour y avoir droit.

Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caf ou la CMSA.

Taxe d'habitation

La colocation sera redevable d'une taxe d'habitation (particuliers) si le logement est loué le 1^er janvier.

La taxe est établie au nom d'un des colocataires.

La taxe d'habitation est à payer en novembre ou décembre.

Règles de vie en colocation

Possibilité de rédiger un "pacte de colocation"

Les colocataires peuvent convenir de rédiger ensemble un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.

Ce document peut notamment contenir :

la liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives (particuliers), réparations locatives (particuliers), taxe d'habitation, redevance télévision, ...),
les conditions en cas de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent, ...),
un règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur, ...),

Possibilité d'ouvrir un compte bancaire joint

Les colocataires ont la possibilité d'ouvrir un compte joint (particuliers) de colocation. Ce n'est pas une obligation.

Il permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.

Les cotitulaires sont responsables solidairement du compte. L'ouverture et la clôture du compte doivent être signées par tous les cotitulaires.

Le compte joint peut être transformé en compte indivis (particuliers) (comptes séparés) sur la demande d'un seul colocataire (lors de son départ par exemple) ou de l'ensemble des titulaires du compte (à la fin de la colocation par exemple).

Départ d'un(des) colocataire(s)

Départ d'un seul colocataire

Si un des colocataires veut quitter la colocation, il donne son préavis (encore appelé congé) au bailleur, en respectant des conditions de forme et de délais (particuliers).

La colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement. En conséquence :

Le locataire partant ne peut pas demander au propriétaire de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable.
Si le bail contient une clause de solidarité, le colocataire partant (et sa caution) reste solidaire des autres locataires 6 mois après son départ, à moins qu'un nouveau colocataire rejoigne la colocation et signe le bail dans ce délai.

Départ de tous les colocataires

Les colocataires adressent au propriétaire :

un préavis (encore appelé congé) commun (avec tous les noms et signatures) en respectant les conditions de forme et de délais (particuliers),
ou un préavis (ou congé) individuel par colocataire, en respectant les conditions de forme et de délais (particuliers). Dans ce cas, il est nécessaire de bien envoyer tous les courriers en même temps.

Si le propriétaire donne congé

Le propriétaire peut adresser son congé aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai (particuliers).

En cas de clause de solidarité insérée dans le bail, le congé adressé par le propriétaire à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires.

En l'absence de clause de solidarité, le propriétaire doit adresser son congé à chaque colocataire.

État de lieux de sortie

L'état des lieux de sortie (particuliers) se fait :

lorsque tous les colocataires quittent le logement,
ou quand le dernier colocataire quitte le logement.

Restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie (particuliers) est restitué par le propriétaire quand :

tous les colocataires ont quitté le logement,
et les clés du logement lui ont été remises.

Le propriétaire verse le dépôt de garantie :

à l'un ou l'autre des anciens colocataires lorsqu'ils quittent ensemble le logement,
ou au dernier colocataire qui quitte le logement.

Un bail par locataire

Contrat de location

Chaque colocataire signe avec le propriétaire un contrat de bail indépendant.

À savoir

le contrat-type prévu pour un logement vide ou meublé ne s'applique pas en cas de colocation à plusieurs contrats de location.

Chaque contrat de bail doit préciser :

la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive,
les parties communes mises à disposition de l'ensemble des colocataires (cuisine, salle de bain, salon, etc.).

Chaque colocataire doit disposer d'une surface au moins égale à 9 m² et d'un volume au moins égal à 20 m³ (pièces communes non prises en compte).

À noter

le caractère décent ou non du logement (particuliers) s'apprécie en prenant en compte l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule partie du logement dont le locataire a la jouissance exclusive).

Le bailleur peut moduler la durée du contrat en fonction du statut de chaque locataire. Par exemple, en colocation meublée, un bail peut être conclu pour une durée de 9 mois aux étudiants et pour une durée d'1 an aux colocataires n'ayant pas ce statut.

À savoir

Action logement peut aider le jeune (salarié, en contrat d'alternance, en contrat professionnel ou en stage rémunéré) à trouver un logement en colocation .

Dépôt de garantie

Le bailleur peut demander le versement d'un dépôt de garantie (particuliers) lors de l'entrée dans les lieux.

Paiement des loyers et charges

Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et toute somme due au bailleur (charges locatives (particuliers), réparations locatives) telle qu'indiquée dans son contrat de location.

Caution

Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut demander que chaque colocataire se dote d'une caution (particuliers), c'est-à-dire d'un tiers (personne ou organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges locatives lorsque le locataire ne le fait pas.

La caution est engagée :

dans la limite du loyer et des charges dont est redevable le colocataire mentionné dans l'acte de cautionnement,
et pour la durée mentionnée dans l'acte de cautionnement, ou dès l'expiration du préavis du colocataire si celui-ci donne congé au bailleur.

Assurance du logement

Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).

Les colocataires peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement (particuliers).

L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le contrat de location.

À noter

Aide au logement (APL, ALS, ALF)

Chaque colocataire peut obtenir une aide au logement (particuliers) pour la part de loyer dont il est redevable, s'il remplit les conditions pour y avoir droit.

Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caf ou la CMSA.

Taxe d'habitation

La colocation sera redevable d'une taxe d'habitation (particuliers) si le logement est loué le 1^er janvier.

La taxe est établie au nom d'un des colocataires.

La taxe d'habitation est à payer en novembre ou décembre.

Règles de vie en colocation

Possibilité de rédiger un "pacte de colocation"

Les colocataires peuvent convenir de rédiger ensemble un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.

Ce document peut notamment contenir :

la liste des dépenses communes et leur mode de répartition (taxe d'habitation, redevance télévision, ...),
un règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur, ...),

Possibilité d'ouvrir un compte bancaire joint

Les colocataires ont la possibilité d'ouvrir un compte joint (particuliers) de colocation. Ce n'est pas une obligation.

Il permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.

Les cotitulaires sont responsables solidairement du compte. L'ouverture et la clôture du compte doivent être signées par tous les cotitulaires.

Départ d'un colocataire

Chaque colocataire peut quitter le logement en donnant son préavis (également appelé congé) au bailleur pour sa partie privative. Il doit respecter des conditions de forme et de délai (particuliers).

Après avoir remis les clés au propriétaire, le colocataire partant peut demander la restitution de son dépôt de garantie.

La colocation se poursuit avec les colocataires restant et le propriétaire peut choisir un nouveau colocataire, sans avoir à obtenir l'accord des autres colocataires.