Location immobilière : travaux à la charge du bailleur

A la mise en location, le bailleur doit délivrer un logement (vide ou meublé) en bon état. Durant le bail, les travaux qui ne sont pas des réparations locatives (petites réparations et entretien courant à la charge du locataire) ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, sont à la charge exclusive du bailleur. Il a l'obligation de les les faire réaliser. S'il ne le fait pas, le locataire dispose de voies de recours.

Durant le bail

Travaux à la charge du bailleur

Le bailleur a une obligation d'entretien et de réparation du logement qu'il loue pendant toute la durée du bail, en dehors des réparations locatives (particuliers) (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Sont à la charge du bailleur :

les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade...),
les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...),
les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...),
les travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent,
l'entretien des toitures et façades végétalisées.

À noter

certains travaux relevant normalement des réparations locatives (particuliers) restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

Avant de réaliser les travaux

Informer le locataire

Avant le début des travaux, le bailleur a l'obligation d'informer le locataire de leur réalisation. Il doit adresser une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou lui remettre en mains propres.

Cette notification doit obligatoirement préciser :

la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique...)
et leur mode d'exécution (date de début, durée, nécessité d'accès etc...).

Si ces travaux sont urgents (exemple : chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l'accès à son logement pour leur préparation et leur réalisation. Il n'est pas obligé de permettre l'accès les samedis, dimanches et jours fériés.

À savoir

si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire a droit à un dédommagement.

Dédommager le locataire

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du bailleur.

Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, une baisse de loyer proportionnelle à leur durée doit être consentie.

Par ailleurs, si les travaux :

présentent un caractère abusif,
ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux,
ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,

le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement :

pour demander l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris,
ou pour demander la résiliation du bail, lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire ou de proximité

Si le propriétaire ne fait pas les travaux

Recours

Le locataire est tenu d'avertir le bailleur si un dommage apparaît.

Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations.

Réclamer au propriétaire l'exécution de grosses réparations - Modèle de document

Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

une commission départementale de conciliation (particuliers),
ou le greffe du tribunal.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire ou de proximité

Attention

même si le bailleur n'effectue pas des travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer.

Sanction

S'il estime que les travaux relèvent des obligations du bailleur, le juge peut :

contraindre le bailleur à les exécuter,
autoriser le locataire à les réaliser lui-même, à charge pour le bailleur de le rembourser,
accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

A la mise en location

Le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général. Toutefois, le bailleur et son locataire peuvent s'accorder en vue de sa remise en état.

Obligation de mettre en location un logement en bon état

Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent (particuliers), c'est-à-dire un logement qui est notamment :

en bon état d'usage et de réparations,
et doté d'équipements en bon état de fonctionnement.

Exception

Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, le bailleur et le locataire peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.

Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise :

la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter,
la manière dont leur montant est imputable sur le loyer,
la durée de cette imputation,
et, en cas de départ anticipé du locataire, les conditions de son dédommagement.