Habitat insalubre

De quoi s'agit-il ?

Un immeuble (ou ses parties communes) est considéré comme insalubre si son état ou de ses conditions d'occupation le rendent dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage.

L'insalubrité résulte d'un désordre grave ou d'un cumul de désordres. Elle s'analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d'évaluation, par exemple :

• Salubrité et sécurité du bâtiment (structure, étanchéité et isolation thermique)

• Risques sanitaires particuliers et sécurité (plomb, amiante, réseau d'électricité ou de gaz...)

• Équipements collectifs (dispositifs d'évacuation des déchets, des eaux usées et raccordement)

• Usage et de l'entretien (usage des lieux, activités nuisibles, propreté, maintenance légère, présence d'animaux nuisibles (insectes, rongeurs...).

Signalement

Toute personne (occupant, voisin, association...) ayant connaissance de faits révélant l'insalubrité d'un immeuble doit avertir le maire de la commune. Ces faits doivent être signalés par tous moyens (appel téléphonique, courrier...).

Mise en place d'une enquête

Le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou des agents d'une agence régionale de santé (ARS) doivent intervenir pour visiter l'immeuble et réaliser un rapport. Ce rapport est transmis au Conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst).

Le préfet informe par courrier le syndic de copropriété qu'une réunion va se tenir avec le Coderst. Ce courrier doit lui être parvenu au minimum 30 jours avant la tenue de cette réunion pour qu'il puisse produire ses observations. Le syndic doit en avertir l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception pour qu'ils puissent produire leurs observations.

Le Coderst se prononce à la fois sur la réalité et les causes de l'insalubrité et sur les solutions permettant d'y remédier. Le préfet est tenu de suivre son avis et de prendre un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.

Attention

la procédure d'insalubrité s'applique à l'état de l'immeuble ou ses conditions d'occupation. Si le problème est lié à la solidité, il faut utiliser la procédure de péril (particuliers).

Procédure d'insalubrité remédiable

Le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable lorsque des mesures peuvent être prises pour remédier à l'insalubrité de l'immeuble.

L'arrêté est notifié au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Cet arrêté est également affiché en mairie et sur l'immeuble.

L'arrêté oblige le syndic de copropriété à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Cet arrêté doit préciser que la non exécution des travaux entraîne le paiement d'une astreinte d'un montant maximum de 1 000 € par jour de retard.

Le préfet peut accompagner son arrêté d'insalubrité remédiable d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.

Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.

Lorsque les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai fixé, le syndic est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'1 mois. À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du syndic de copropriété et majorés d'intérêts.

Le syndic de copropriété peut également faire l'objet de poursuites pénales (particuliers).

Procédure d'insalubrité irrémédiable

Le préfet prend un arrêté d'insalubrité irrémédiable lorsqu'il n'existe plus aucun moyen de mettre fin à l'insalubrité ou lorsque les travaux de résorption de l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction de l'immeuble.

L'arrêté est notifié au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Cet arrêté est également affiché en mairie et sur l'immeuble.

L'arrêté oblige le syndic de copropriété à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Cet arrêté doit préciser que la non exécution des travaux entraîne le paiement d'une astreinte d'un montant maximum de 1 000 € par jour de retard.

Le préfet accompagne son arrêté d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux à partir d'une date qui ne peut être supérieure à 1 an.

Le préfet peut également prendre d'office certaines mesures sans attendre la réalisation des travaux par le syndic. Par exemple, il peut faire réaliser des travaux urgents, prononcer l'évacuation immédiate des occupants ou la démolition de l'immeuble.

Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.

Si les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai, le syndic de copropriété est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'1 mois. À défaut, les travaux sont effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du syndic de copropriété et majorés d'intérêts.

Le syndic de copropriété peut également faire l'objet de poursuites pénales (particuliers).

Loyer

En cas d'interdiction d'habiter dans les lieux, le loyer cesse d'être dû à compter du 1^er jour du mois qui suit l'envoi de l'arrêté d'insalubrité.

Le paiement du loyer doit reprendre au 1^er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté.

Relogement ou hébergement

En cas d'interdiction temporaire d'habiter dans les lieux, un hébergement doit être proposé aux occupants. En revanche, en cas d'interdiction définitive d'habiter dans les lieux, un relogement doit être proposé aux occupants.

Hébergement

Le syndic doit proposer un hébergement temporaire aux occupants (dans un hôtel, par exemple).

À savoir

en cas de défaillance du syndic, le préfet ou le maire prend les dispositions nécessaires pour trouver un hébergement temporaire aux occupants aux frais du syndic et majorés d'intérêts. Le syndic peut également faire l'objet de poursuites pénales (particuliers).

Relogement

Le syndic doit proposer le relogement définitif des occupants. Le nouveau logement doit être décent (particuliers) et correspondre aux besoins des occupants (par exemple, proximité géographique des lieux d'école).

À savoir

en cas de défaillance du syndic, le préfet ou le maire prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants aux frais du syndic et majorés d'intérêts. Le syndic peut également faire l'objet de poursuites pénales (particuliers).

De quoi s'agit-il ?

Un logement est considéré comme insalubre lorsqu'il est dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage de fait de son état ou de ses conditions d'occupation.

L'insalubrité résulte d'un désordre grave ou d'un cumul de désordres. Elle s'analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d'évaluation.

L'évaluation de l'état d'insalubrité est notamment appréciée au regard des éléments suivants :

• Éclairement naturel des pièces principales

• Structures du logement (organisation intérieure, dimensions des pièces, protection phonique, isolation thermique, état des surfaces)

• Risques spécifiques (installations de combustion, toxiques présents tels que peintures au plomb, amiante, risques de chutes de personnes)

• Humidité, aération des pièces

• des équipements (alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, électricité, gaz, chauffage, cuisine, WC, salle de bain ou d'eau)

• Usage et entretien des lieux (propreté courante, mode d'occupation, sur-occupation).

Signalement

Toute personne (occupant, voisin, association...) ayant connaissance de faits révélant l'insalubrité d'un logement doit avertir le maire de la commune. Ces faits doivent être signalés par tous moyens (téléphone, mail, courrier...).

Mise en place d'une enquête

Le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou des agents d'une agence régionale de santé (ARS) doivent intervenir pour visiter le logement et réaliser un rapport. Ce rapport est transmis au Conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst).

Le préfet informe par courrier le propriétaire du logement qu'une réunion va se tenir avec le Coderst. Ce courrier doit lui être parvenu au minimum 30 jours avant la tenue de cette réunion pour qu'il puisse produire ses observations. Le propriétaire doit également prévenir les locataires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, pour qu'ils puissent produire leurs observations.

Le Coderst se prononce à la fois sur la réalité et les causes de l'insalubrité et sur les solutions permettant d'y remédier. Le préfet est tenu de suivre son avis et de prendre un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.

Attention

la procédure d'insalubrité s'applique à l'état du logement ou ses conditions d'occupation et non à sa solidité dont les désordres sont traités par la procédure de péril (particuliers).

Procédure d'insalubrité remédiable

Le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable lorsque des mesures peuvent être prises pour remédier à l'insalubrité du logement.

L'arrêté est notifié au propriétaire du logement. Cet arrêté est également affiché en mairie.

Cet arrêté oblige le propriétaire à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Cet arrêté doit préciser que la non exécution des travaux entraîne le paiement d'une astreinte d'un montant maximum de 1 000 € par jour de retard.

Le préfet peut assortir l'arrêté d'insalubrité remédiable d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.

Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.

Lorsque les travaux n'ont pas été exécutés dans le délais, le propriétaire est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'1 mois. À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts.

Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales (particuliers).

Procédure d'insalubrité irrémédiable

Le préfet prend un arrêté d'insalubrité irrémédiable lorsqu'il n'existe plus aucun moyen de mettre fin à l'insalubrité ou lorsque les travaux de résorption de l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction du logement.

L'arrêté est notifié au propriétaire du logement. Cet arrêté est également affiché en mairie.

Cet arrêté oblige le propriétaire à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Cet arrêté doit préciser que la non exécution des travaux entraîne le paiement d'une astreinte d'un montant maximum de 1 000 € par jour de retard.

Le préfet accompagne son arrêté d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux à partir d'une date qui ne peut être supérieure à 1 an.

Le préfet peut également prendre d'office certaines mesures sans attendre la réalisation des travaux par le propriétaire. Par exemple, il peut faire réaliser des travaux urgents, prononcer l'évacuation immédiate ou la démolition du logement.

Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.

Lorsque les travaux n'ont pas été exécutés dans le délais, le propriétaire est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'1 mois. À défaut, les travaux sont effectués d'office par le préfet ou le maire, aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts.

Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales (particuliers).

Loyer

En cas d'interdiction d'habiter dans les lieux, et si le logement est loué, le loyer versé par les occupants cesse d'être dû à compter du 1^er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité.

Le paiement du loyer doit reprendre au 1^er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté.

Hébergement ou relogement

Les règles dépendent du type d'interdiction d'habiter dans les lieux (temporaire ou définitive).

Interdiction temporaire

Le propriétaire occupe son logement

Le propriétaire doit assurer son hébergement (dans un hôtel, par exemple).

Le propriétaire loue son logement

Le propriétaire doit assurer l'hébergement du locataire (dans un hôtel, par exemple).

À savoir

en cas de défaillance du propriétaire, le préfet ou le maire prend les dispositions nécessaires pour reloger le locataire aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Ce dernier peut également faire l'objet de poursuites pénales (particuliers).

Interdiction définitive

Le propriétaire occupe son logement

Le propriétaire doit assurer son relogement.

Le propriétaire loue son logement

Le propriétaire doit assurer le relogement du locataire. Le nouveau logement doit être décent (particuliers) et correspondre à ses besoins (par exemple, proximité géographique des lieux d'école).

À savoir

en cas de défaillance du propriétaire, le préfet ou le maire prend les dispositions nécessaires pour reloger le locataire aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Ce dernier peut également faire l'objet de poursuites pénales (particuliers).